전세사기 방지법 - 앞으로 전세사기 걱정할 필요 없습니다.

2월 2일 정부가 전세사기 유인을 차단하고 피해 발생 시 지원을 강화하는 전세사기 예방 및 피해 지원방안을 발표했는데요.

 

대부분의 정책이 사후 대책에 초점이 맞춰져 있었던 반면 예방의 성격이 더해져 긍정적인 평가가 많습니다.

1. 보증대상 전세가율을 100% 90%로 하향합니다.

기존에는 주택도시보증공사의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용했습니다.

따라서 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용할 수 있었는데요.

이를 근절하기 위한 조치로 전세가율을 90%로 하향조치 한 것입니다..

 

물론 일괄 시행은 아니며

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간을 2~3개월 부여하고 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 내후년인 2024년 1월부터 적용 및 시행합니다.

 

추가로 서민임차인 보증료 할인을 50% 에서 60%로 확대하고 자본금 출자, 보증배수 사향 등 보증 기반 확충도 검토합니다.

2. 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 약용 방지를 위한 대책도 추진됩니다.

2024년 2월부터는 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정됩니다.

이로서 시세 부풀리기를 통한 깡통전세를 방지할 수 있을 것으로 예상됩니다.

3. 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리도 강화됩니다.

등록입대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인 됐기 때문에 시행하는 조치입니다.

 

따라서 앞으로는 임차인 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용하고 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 합니다.. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할 계획입니다.

4. 임차인의 정보비대칭 해소를 위한 계약 단계별 정보제공

그동안 청년이나 신혼부부 등 사회 초년생이 주로 찾는 신축빌라의 경우 시세 정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 곤란했는데요.

특히 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나, 임차인이 계약 이전에는 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 지적이 있었습니다.

이에 HUG의 안심전세앱을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한 곳에 모아 편리하게 제공합니다.

 

계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주담대 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영 예정입니다.

5. 공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심 역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화할 예정입니다.

이는 중개사가 임대인의 세금, 이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계 및 전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 하여 실현합니다.

6. 전세사기에 대한 단속 및 처벌도 강화됩니다.

국토부는 단기간 주택 대량 매집 등 의심거래에 대한 사전 모니터링과 조사를 상시 실시하고, 의심 사례는 경찰청 등 관계기관에 통보해 위법 확인 시 엄중 처벌할 예정입니다.

또 온라인을 통한 전세사기 의심 매물 홍보를 차단하기 위해 부동산 광고 시장감시센터에서 오는 6월 30일까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰해 무자격자의 허위 및 과장 광고를 퇴출할 계획입니다.

 

특히 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 강도 높은 처벌을 추진하는 한편 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서는 전수 조사도 실시하며, 공인중개사는 사기 가담 시 원스트라이크 아웃 요건을 확대하고 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진합니다.

 

또한 전세사기 근절을 위한 국토부, 검찰, 경찰 등이 협력하는 특별단속을 6개월 연장합니다.

해당 단속은 작년 7월부터 총 618건의 전세사기를 적발했으며 1941명을 검거하고 168명을 구속했습니다.